IIPR Aktie: 12 % Dividende — Geschenk oder Falle? (Cannabis-REIT 2026)

Episode von Dividendenstrategie — Passives Einkommen mit Aktien & REITs von MB Capital Strategies · 1. Januar 1970 · 21 min

Innovative Industrial Properties (NYSE: IIPR) zahlt rund 12 Prozent Dividende — von einem ganz normalen US-Immobilien-Vermieter. Klingt wie der perfekte Cashflow-Deal. Der Haken: IIPR ist der heimliche Vermieter der US-Cannabis-Branche, und ihr größter Mieter hat 2025 die Miete nicht mehr gezahlt. In dieser REIT-Analyse (Reihe #03) schaue ich ehrlich hin: Geschäftsmodell, Dividenden-Sicherheit, das Mieter-Risiko, die Bilanz und die Bewertung. Ich halte IIPR selbst über Scalable und zeige euch meine echte Position inklusive Yield on Cost. Dividende — Geschenk oder Falle?

Der rote Faden: Erst kurz das Fundament (Geschäftsmodell + wie die PharmaCann-Krise kam) — und dann ausführlich der Blick nach vorn: Wo steht IIPR JETZT 2026, ist die Dividende noch zu retten, stabilisieren sich die Mieter, und was muss passieren, damit die Wette aufgeht?

IIPR ist ein Triple-Net-Lease-REIT, der Cannabis-Anbau- und Produktionsimmobilien besitzt und über Sale-Leaseback an staatlich lizenzierte Betreiber verpachtet (rund 112 Immobilien, 19 Staaten, ~13,7 Jahre Restlaufzeit). Weil Cannabis auf US-Bundesebene illegal ist und Banken kaum finanzieren dürfen, ist IIPR in diese Lücke gesprungen — die hohe Rendite ist der Preis für ein Risiko, das normale Banken nicht anfassen.

Die unbequeme Wahrheit: Die Dividende ist aktuell NICHT sauber gedeckt. Der Payout liegt über 100 Prozent vom ausschüttungsfähigen Cashflow (AFFO), und 2025 wurden 219,5 Mio. Dollar Dividende gezahlt bei nur 198,2 Mio. Dollar operativem Cashflow — also mehr ausgeschüttet als verdient. Das ist das genaue Gegenteil der OHI-Story: hohe Rendite mit echtem Kürzungsrisiko.

Was die Dividende trotzdem stützt: eine Festungs-Bilanz. Net-Debt/EBITDA von nur rund 1,4-fach (Peers liegen bei 5 bis 6-fach), Verschuldung von nur 14 Prozent des Immobilienvermögens und über 10-fache Zinsdeckung. Dieser Puffer hält die Dividende kurzfristig am Leben — kauft aber nur Zeit, löst das Problem nicht.

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IIPR Aktie: 12 % Dividende — Geschenk oder Falle? (Cannabis-REIT 2026)

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