#232 40% unter Marktwert: 1.500 statt 2.500 €/m² in Kiel | Insights von Torbens Deal

Episode von Immo Insights mit Torben und Martin von Torben Schulthoff und Martin Cronacher · 16. Mai 2026 · 1 h 24 min

Torben bringt selbst den Deal mit. Im Gespräch mit Martin analysiert er ein Mehrfamilienhaus in Kiel, das er über seine Co-Investment-GmbH Bayern & Hold erworben hat: Baujahr 1899, acht bereits aufgeteilte Einheiten, rund 400 Quadratmeter Wohnfläche, in Sichtweite zur Fachhochschule. Kaufpreis: rund 660.000 Euro, also etwa 1.500 Euro pro Quadratmeter. Marktwert in der Lage: rund 2.500 Euro pro Quadratmeter. Das Objekt trägt Energieklasse A, hat eine Wärmepumpe aus 2008, eine PV-Anlage und dreifach verglaste Fenster.

Aktuell stehen zwei Wohnungen leer, weshalb der Deal kurzfristig cashflow-negativ läuft. Trotzdem kam Torben aus dem Finanzierungstermin mit einer Überraschung raus: Der Banker teilte ihm mit, dass dieses Objekt die Bonität der GmbH verbessert hat. Der Grund liegt nicht im Cashflow, sondern im günstigen Einkaufspreis im Verhältnis zum Marktwert.

Noch ungewöhnlicher ist die Finanzierungsstruktur: Die Bank schlug von sich aus ein Tilgungsersatzdarlehen vor, bei dem kein Versicherungsmantel, sondern ein einfaches ETF-Depot als Tilgungsersatz dient. Wer monatlich in das Depot einzahlt, profitiert vom Unterschied zwischen Zinssatz und erwarteter Aktienmarktrendite, der sich positiv auf die Haushaltsrechnung auswirkt.

Torben und Martin sprechen außerdem über die Mechanik hinter Co-Investments, was gemeinsame Ziele damit zu tun haben, wie gut Immobilien laufen, und warum Torben inzwischen bewusst auf Stabilität statt auf maximale Renditeoptimierung setzt.

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