015 - Mein 2. Mehrfamilienhaus Osnabrück Weststadt Altbau mit Dauerbaustelle Ausbaureserve Underrent

Episode von Der ImmoIncubator Podcast - Meine Immobilien Reise von Osnabrück über Zürich nach Madeira von ImmoIncuabtor · 10. Mai 2022 · 12 min

**2. Mehrfamilienhaus: Fakten zum Haus: Baujahr 1938, 413m2 Wohnfläche, 4 Wohnungen, direkt an der Rheiner Landstr. In Osnabrück Weststadt Von der Lage her das 2. Beste Wohnquartier in Osnabrück nach Westerberg. Allerdings wird die Straße saniert und daher sollte es für 2 Jahre eine Baustelle geben. Kurzes aktuelles Fazit dazu. Die Bauarbeiten sind sehr gut voran geschritten und in weniger als 1,5 Jahren. Der Preis vom Haus war in Ordnung, aber der Verkäufer hat nicht mehr mit sich handeln lassen, lediglich die Kosten von 10.000 Euro für die Strassenbauarbeiten konnte ich runterhandeln. Um Nebenkosten zu sparen habe ich mich dazu entschieden den Preis zu drücken, anstatt das Risiko auf den Verkäufer zu übertragen. Jetzt habe ich dadurch fast 20.000 Euro zusätzliche Kosten gehabt und musste diese aus Eigenkapital zahlen. Beim nächsten Kauf würde ich eher die Sache durch den Käufer durchführen lassen und daher mir das Eigenkapital sparen und damit eine bessere Eigenkapitalquote haben.  Ich konnte das Haus zum Faktor 25 (also einem im Verhältnis hohen Kaufpreis im Gegensatz zur aktuellen Kaltmiete) kaufen. Die Mieter haben im Durchschnitt zum Kaufdatum nur 5.23 Euro je m2 Kaltmiete gezahlt, wobei der Durchschnitt laut Vergleichsportalen in 2019 bereits bei über 9 Euro je m2 gelegen hat.  Eine 100% Finanzierung war hier aufgrund der Underrent Situation (geringe Istmieten) nur durch die gute Bonität aufgrund des Schweizer Gehalts und des niedrigen Beleihungsauslaufs möglich, da der m2 in Ordnung war. Das Haus wurde fortlaufend renoviert, allerdings hatte es einzelne Heizthermen je Etage und war ist aus 1938, daher muss man (in der Regel) mehr Rückstellungen für Instandhaltung einplanen. Das Haus war aber sonst gut gepflegt wie ihr hier auf ein paar Bildern sehen könnt: 1) Gepflegte Erscheinungsbild von vorne 2) Gepflegte Erscheinungsbild (bisschen Grünspan) von hinten mit 3 Balkonen 3) Gepflegtes Treppenhaus 4) Ausbau Reserve auf dem Dachboden (das Projekt habe ich 2020 in Angriff genommen, dort wird es ein paar Extra Videos zu geben).   Damit sich das Haus von alleine trägt und die Bank langfristig keine Probleme macht, musste hier kurzfristig nach Kauf die Miete erhöht werden. Das ist als Vermieter nicht immer eine einfache Situation und für mich war es auch das erste Mal. Was es dort zu beachten gibt, zeige ich Euch in einem weiteren Video zum Thema Mietererhöhungen erfolgreich durchführen. Wer richtig mitgezählt hat, sieht somit das ich bereits 9 Wohnungen in 2019 gekauft hatte, also nur noch eine Wohnung von meinem Ziel 10 Wohnungen entfernt war. Da es aber erst April war, war ich guter Dinge auch noch eine weitere Wohnung zu finden. Wenn du wissen willst, ob ich 2019 mein Ziel erreicht habe, abonniere gerne meinen Kanal und du wirst über neue Videos immer als erster informiert. Ich mache mich jetzt mit negativen Corona Test auf den Weg nach Osnabrück, dort habe ich morgen um 10 Uhr einen Termin beim Notar. 𝐀𝐛𝐨𝐧𝐧𝐢𝐞𝐫𝐞 𝐡𝐢𝐞𝐫 𝐦𝐢𝐭 𝐞𝐢𝐧𝐞𝐦 𝐊𝐥𝐢𝐜𝐤 𝐦𝐞𝐢𝐧𝐞𝐧 𝐊𝐚𝐧𝐚𝐥: 𝐡𝐭𝐭𝐩𝐬://𝐛𝐢𝐭.𝐥𝐲/𝟐𝐍𝐫𝐘𝐮𝐉𝐍 Viele Grüße und einen schönen Tag wünscht Euch Dennis von ImmoIncubator!

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