003 - 1. Gewerbeimmobilie - Eine Nummer zu groß für mich? Finanzierung abgelehnt - Notar Termin geplatzt...

Episode von Der ImmoIncubator Podcast - Meine Immobilien Reise von Osnabrück über Zürich nach Madeira von ImmoIncuabtor · 19. März 2022 · 17 min

Heute aus meiner Wohnung über den Dächern von Zürich - von +20 Grad zu -5 Grad und 33cm Neuschnee so viel wie seit 15 Jahren nicht mehr Heute möchte ich euch von meiner ersten Gewerbeimmobilie berichten, über diese gibt es eine ganze Menge zu erzählen sodass es mehrere Videos hierzu geben wird Wie schon im letzten Video angedeutet, hat der Hausverwalter von welchem ich die letzte Wohnung gekauft hatte noch ein Gewerbeobjekt im gleichen Haus welches sich im Erdgeschoss und Souterrain befindet. Infos zur Immobilie (462,5m2 Gewerbefläche + Lagerraum von ca. 80m2) Durchschnittlicher m2 Preis von 540€ Vorherige Nutzung K&K Supermarkt, lange Zeit (Büro)-Möbel zuletzt bis 2015 Kampfkunst Akademie für Kurse zur Selbstverteidigung Zum Kaufzeitpunkt Leerstand seit über 2 Jahren (genutzt als Lager durch Eigentümer da Haus und Wohnungen verkauft) Merke: Leerstand bei Eigentumswohnungen ist in der Regel unproblematisch und kann sogar zu einem höherem Verkaufspreis führen bspw. bei Kauf durch Eigennutzer. Leerstand bei Gewerbeobjekten ist etwas schwieriger, da die Banken sich hier mit einer kalkulatorischen Miete schwer tun und auch Leerstand und ggf. notwendige Renovierungen mit einrechnen müssen. Als ich eine passende Bank finden wollte, bekam ich eine Absage meiner damaligen Hausbank (DB) welche aufgrund der Kombination Steuerausländer (bei Gelegenheit werde ich hierzu ein gesondertes Video machen und es hier verlinken) und leerstehendes Gewerbeobjekt nur unmöglichen Bedingungen finanzieren wollte. Jetzt fragt ihr euch vielleicht, warum will er das Objekt trotzdem haben, ich hatte drei Gründe: 1. Guter Preis pro m2 Wohnfläche 2. Auswahl des Mieters durch mich und kein Bet and Win Studio oder eine Glücksspielbude im eigenen Haus 3. Mehrheit in der WG Gemeinschaft, aufgrund der vielen m2 des Gewerbeobjekts in Kombination mit den beiden Wohnungen Suche nach neuer Bank für die Finanzierung über Finanzvermittler aus Hamburg welcher sich für Steuerausländer spezialisiert hatte. Nach positive Rückmeldung durch den Finanzvermittler hatte ich dann einen Notartermin mit dem ehemaligen Eigentümer abgestimmt. Der Vermittler war immer positiv und meinte es wäre alles kein Problem. Der Notar-Termin wurde für Freitag den 27. Juni 2017 um 14 Uhr bestätigt. Der ehemalige Verkäufer reiste aus der Toscana an, ich kam aus Zürich. Dann der 1. Schreck: Einen Tag vor dem Notartermin fragt der Finanzvermittler, ob es schon Angebote und Renovierungspläne von möglichen Mietern gibt (bis dahin hieß es immer die Finanzierungszusage liegt bis zum Freitag vor). Der Finanzvermittler teilte mir mit, wenn es nach der Bank geht sollte man schon einen Mietvertrag haben, den kann man aber nicht abschliessen bevor man das Objekt nicht gekauft hat (Schriftverkehr Mietinteressenten, Umbaukosten) - Wie das gehen soll wusste die Bank dann aber auch nicht Von der Nachricht habe ich dem Verkäufer umgehend mitgeteilt, wir waren beide etwas überrascht hatten an dem Wochenende in Osnabrück aber eh schon weitere Termine eingeplant und haben gesagt wir lassen es darauf ankommen. Wie dann schon fast erwartet, lehnt die Bank die Finanzierung am Tag des Notartermins ab und so stand ich schon wieder ohne Finanzierungszusage dort. Diesmal wollte ich nicht den gleichen Fehler nicht nochmal machen (auch aufgrund der höheren Kreditsumme nicht ohne Finanzierungszusage unterschreiben) und der Verkäufer und ich haben uns entschieden den Notar-Termin abzusagen. Durch nachhaken beim Vermittler (direkter Kontakt zur Bank war nicht möglich), kam die einfache Begründung das Objekt sei das Geld nicht Wert und daher nicht finanzierbar, aufgrund interner Kalkulation seit die Restnutzungsdauer aufgrund des Baujahr 1967 weniger als 10 Jahre und damit keine Finanzierung zu dem Kaufpreis oder nur mit deutlich mehr EK (wollten sie nicht mal nennen) möglich. Ob ich noch eine Bank für die Finanzierung gefunden habe oder ob der Deal geplatzt ist und der Verkäufer an einen anderen Interessenten verkauft hat, seh

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